¿Qué consejo le daría a su yo más joven a punto de firmar el contrato de la hipoteca en su primera casa? Truco de Vida y Tiempo Feliz Lifehacker

Compré mi primera casa en Goleta, California (justo al norte de Santa Bárbara) en 1973. Lo compré con un préstamo de VA, lo que significaba que no había ningún pago inicial. Pagué un poco más de $ 30,000 por una casa estilo rancho de 3 habitaciones y 2 baños con aproximadamente 1,400 pies cuadrados. Si recuerdo bien, tenía unos cinco años.

Mi tasa de interés estaba justo por debajo del 8% y mi pago mensual total fue de $ 303.

Trabajaba para una compañía de restaurantes en esos días y pasaba mucho tiempo viajando, entrenando en diferentes restaurantes. Me asignaron a una tienda en el norte de California a principios de 1974, así que alquilé la casa a un amigo por $ 303 / mes.

Esto fue antes de los días de la Proposición 13, que limitaban los impuestos a la propiedad. Había sido propietario de la propiedad durante aproximadamente un año, cuando recibí un aviso de la compañía hipotecaria de que mi pago aumentaba, a $ 350 por mes. Entré en pánico. No se me ocurrió que simplemente podría aumentar la renta para cubrir el déficit; Todavía era una ganga por $ 350 de alquiler.

Inmediatamente llamé al agente que me había vendido la casa y le dije que necesitaba vender de inmediato. Ningún agente rechazará un listado fácil, por lo que me envió un acuerdo de listado, con un precio de $ 40,000. Pensé que era una locura, pero firmé el acuerdo. Conseguimos un comprador en dos semanas, por el precio de venta completo. Después del cierre del depósito en garantía, recibí un cheque por aproximadamente $ 10,000, la mayor cantidad de dinero que había visto alguna vez.

Era tan ingenuo en el momento que me aterrorizaba que el nuevo propietario aprendería lo que había pagado por la propiedad y vendría a buscarme por los $ 10,000. Seriamente.

He sido dueño de una gran cantidad de casas desde esa (afortunadamente, tuve la mentalidad de comprar otra con parte de las ganancias de la anterior), pero pasaron años antes de que empezara a aprovechar adecuadamente la apreciación de los bienes raíces. Esa casa de Santa Bárbara vale hoy en día cerca de $ 1 millón. Si lo hubiera mantenido como un alquiler y sacara dinero al refinanciar para comprar otras casas, estaría mucho más adelantado financieramente.

Lo que desearía haber sabido en ese entonces es exactamente cómo el apalancamiento afecta el crecimiento de la equidad. El apalancamiento es la técnica de usar un poco de su propio dinero (el pago inicial) y la cantidad de dinero de otra persona (la hipoteca) para aumentar la tasa a la que aumenta el capital a medida que aumenta el valor del activo.

Aquí hay un ejemplo. Si compro una casa hoy por $ 400,000 con un pago inicial del 20%, comenzaré con una equidad de $ 80,000 y una hipoteca de $ 320,000. Si la propiedad aumenta su valor en un 4% por año, valdrá un poco más de $ 485,000 al final de los 5 años, un aumento total en el valor del 22%.

Pero como he realizado un pago inicial de solo el 20%, mi patrimonio, que es la medida real de la riqueza, habrá subido un poco más. Echar un vistazo:

Aunque la propiedad aumentó un 22%, el patrimonio aumentó un poco más en el mismo período. Influencia.

Un par de advertencias importantes: primero, no existe una ley natural que diga que los bienes raíces continuarán apreciándose. Segundo, el apalancamiento es una espada de doble filo; mientras que magnifica el crecimiento de capital, también puede magnificar la pérdida de capital en caso de una recesión. Hay muchos (incluyéndome a mí) que creen que la crisis y la caída de los valores inmobiliarios de 2008 se debieron a algunos factores identificables, entre los que destacaron las prácticas crediticias irresponsables que condujeron a (y causaron) la crisis. Sin embargo, me gustaría haber estado dando a mi yo mucho más joven un curso corto sobre principios de bienes raíces.