Girish Agarwal, de 45 años, ha estado tratando de vender su casa desde febrero. Había comprado la propiedad hace cinco años, pensando que los precios de los bienes raíces seguirían aumentando a un ritmo acelerado. Después de luchar para encontrar un comprador, recientemente redujo el precio de venta. Aún así, no hay tomadores.
“Los corredores dicen que la venta puede tomar algún tiempo ya que el mercado está atravesando una desaceleración”, dice. Este no es el único problema con el que está lidiando. Todavía está por recibir la carta de posesión del constructor, ya que el proyecto aún no cuenta con autorizaciones ambientales. El escenario no fue tan sombrío cuando Girish compró la propiedad en 2012. Los precios aumentaron rápidamente, lo que convirtió a la propiedad inmobiliaria en una de las inversiones más solicitadas. Las cosas no habrían sido tan difíciles si él no hubiera tomado un préstamo para comprar esta propiedad.
También tiene que pagar cuotas mensuales equivalentes, o EMI, por la casa donde vive actualmente. Con una gran parte de su sueldo destinado a pagar los EMI, sus finanzas se estiran. Quiere disponer de la segunda casa lo antes posible. Hay miles de personas como Girish que, con la esperanza de obtener una ganancia rápida, compran una propiedad sin entender sus necesidades. Surabhi Arora, Director Asociado de Investigación en Colliers India, dice: “Las transacciones de propiedad toman tiempo. No equiparar los bienes raíces con el mercado de valores en términos de salida”.
1.
APROBACIÓN Y LICENCIAS: Una vez que se enfoca en la propiedad, verifique los documentos del constructor que van desde el certificado de inicio para el trabajo, la autorización ambiental y los planos de construcción aprobados. También pregunte por el estado del título de la tierra y vea si el constructor ha comprado la tierra o solo tiene derechos de desarrollo para ella. Aquí hay una lista de documentos que debe revisar. (una). Título de propiedad: verifique si el constructor tiene derecho sobre la propiedad. Mientras compra una parcela, vea la escritura de propiedad del terreno para confirmar si el constructor tiene todo el derecho a hacerlo. También puede pedir ayuda a un abogado para que le examinen la escritura. Divakar Vijayasarathy, cofundador, MeetUrPro Home, dice: “Un simple NOC (certificado de no objeción) del panchayat o del organismo local no constituye la aprobación de la autoridad”. (segundo). Certificado de entrega: si está comprando una propiedad en reventa, recuerde que puede haber sido prometida para obtener un préstamo bancario. En tal caso, tendrá que obtener un certificado de liberación del banco, que probará que el préstamo sobre la tierra ha sido reembolsado. Verifique el certificado de compromiso: también es importante verificar que la tierra esté libre de todas las cuotas legales. (do). Verifique el uso del suelo: verifique la zona de uso del suelo según el plan maestro de la ciudad para la parcela. Puede obtener el plan en la oficina del organismo local de su respectiva ciudad. (re). Aprobaciones del organismo local: asegúrese de que todo el diseño haya sido aprobado por la corporación de desarrollo y el organismo local de la ciudad. (mi). Recibos de impuestos a la propiedad: Si está comprando una propiedad en reventa, solicite recibos de impuestos a la propiedad anteriores del vendedor junto con otras facturas. De esta manera usted puede asegurarse de que no haya facturas pendientes.
2.
LISTA DE BANCOS QUE FINANCIAN EL PROYECTO: Con las compañías de bienes raíces que no tienen suficiente efectivo para completar sus proyectos, los bancos han cambiado su financiamiento. Hay muchos constructores que no obtienen préstamos bancarios en absoluto. Entonces, una vez que finalice la propiedad y confirme que todas las aprobaciones están en su lugar, averigüe qué bancos están listos para financiar el proyecto e ir con el que le ofrece el préstamo a la tasa más baja.
3.
CALCULE EL COSTO TOTAL: No siga el ejemplo del corredor. Muchas veces los corredores solo mencionan el costo básico y no otros factores, como las tarifas de desarrollo interno / externo, los cargos por ubicación preferencial, los cargos de estacionamiento / club / estatutarios y el impuesto a los servicios, que aumentan el costo total. Pregunte por el costo final de la propiedad.
4.
VERIFICAR AL CONSTRUCTOR: El terreno en cuestión puede estar bajo litigio. Por lo tanto, se recomienda que realice una verificación exhaustiva del constructor. Puede verificar sus proyectos pasados o actuales o incluso publicar consultas en los diversos foros de bienes raíces en línea.
5.
COMPRAR CONTRA EL ALQUILER: muchas personas compran una propiedad pensando que usarán el alquiler para pagar los EMI. Los expertos dicen que es un enfoque equivocado. Surabhi dice: “No sobre-apalanque con la esperanza de que los ingresos por alquiler paguen por el EMI. El rendimiento del alquiler en propiedades residenciales generalmente es solo del 2-3 por ciento”. Además, la propiedad puede permanecer vacante durante meses antes de que pueda encontrar un inquilino.
6.
EL PLAN CORRECTO: Existen varias opciones de pago disponibles en el mercado, como el plan de pago inicial, el plan de pago flexible, el plan vinculado a la construcción y el plan vinculado a la posesión. Los expertos dicen que uno debe elegir cuidadosamente, ya que generalmente hay un costo por cada conveniencia. Por ejemplo, en los esquemas de subvención, el precio es al menos un 10 por ciento más alto que el que se cobra en los esquemas regulares. Los clientes también deben comprender que cualquier pago tardío o incumplimiento de parte del constructor en dichos esquemas afectará su historial de crédito. Luego, hay planes de alquiler garantizados según los cuales el desarrollador paga el alquiler durante un período fijo durante la construcción o durante un período determinado después de la posesión. En el primer esquema, el comprador recibe pagos regulares del desarrollador durante la construcción de la casa, lo que lo ayuda a compensar una parte de los costos de EMI o alquiler. En el último esquema, generalmente para las propiedades que están fuera de los límites de la ciudad, el desarrollador ofrece ingresos por alquiler después de la posesión. Pero la letra pequeña es que no hay garantía.
7.
TAMAÑO DEL APARTAMENTO: Los constructores generalmente mencionan el área súper construida en folletos. Esto incluye áreas comunes como escaleras, vestíbulo, etc. El área de la alfombra del piso podría ser un 30% menor que la del área súper construida. Por ejemplo, un plano de dos pies cuadrados de BHK 1,000 podría ser de 700 a 750 pies cuadrados. Es recomendable ir siempre por el área de la alfombra, el área encerrada dentro de las paredes. Divakar dice: “Si está buscando comprar un terreno para vivir en una etapa posterior, es recomendable que primero comprenda su requisito. Asegúrese de verificar la cantidad de tierra (áreas construidas) que necesitará para construir la casa de sus sueños. Topografía y el suelo son los otros factores vitales “.
8.
COMPRUEBE LOS PLANES DE INFRAESTRUCTURA: la conectividad de Metro o cualquier otro gran desarrollo de infraestructura en el futuro vinculado a la ubicación de la propiedad que desea comprar puede aumentar enormemente el retorno de la inversión. Además, asegúrese de que la propiedad no esté cerca de ninguna industria contaminante.
9.
REVISE EL SITIO: El diseño en el folleto podría ser diferente de la realidad. Por lo tanto, hacer una visita completa antes de reservar la propiedad. Interactúe con personas del vecindario, ya que pueden conocer cualquier ocupación ilegal u otras disputas legales relacionadas con la propiedad.
10.
REGISTRE SU PARCELA: Después de seleccionar la propiedad, debe registrarla con la autoridad correspondiente para que se convierta en su propietario legal. Surabhi dice: “A través del registro de la escritura de venta, una persona puede adquirir los derechos de la propiedad a partir de la fecha de la ejecución de la escritura”. Por último, pero no menos importante, hacer una investigación sobre el registro del desarrollador en términos de total Pies cuadrados desarrollados, retroalimentación de mercado y retrasos en proyectos. Asimismo, comprobar la calidad de sus proyectos anteriores. Divakar dice: “Asegúrese de buscar cualquier contingencia que pueda dificultar el desarrollo de la propiedad. Para esto, probablemente pueda consultar o participar en varios foros de bienes raíces en línea.