¿Cuáles son las cosas más importantes que debe saber sobre el desarrollo de propiedades?

  • Existe una importante exposición al riesgo de mercado . Sabemos dos cosas sobre el mercado inmobiliario, sus: (i) cíclicas; y (ii) impredecible. En términos generales, el desarrollo de una propiedad lleva al menos dos años, lo que significa que el desarrollador ha pronosticado que la economía será la misma, si no mejor, (a menudo suponen significativamente mejor) que la actual. Si sus pronósticos son incorrectos y hay una recesión económica, un proyecto de desarrollo podría perder dinero. Además, dado que: (i) los desarrolladores utilizan cantidades significativas de deuda; y (ii) la propiedad es ilíquida, no es raro que solo uno o dos desarrollos no rentables puedan llevar a la quiebra a toda la compañía.
  • No es fácil encontrar dinero para financiar el desarrollo de propiedades. Aparte del riesgo de mercado, el desarrollo de la propiedad sigue siendo una de las formas más riesgosas de invertir dinero porque, a menos que la propiedad esté completamente desarrollada y vendida / arrendada, toda la inversión que se destine al desarrollo, aparte del terreno, probablemente no tenga valor. Como tal, los inversionistas o los bancos solo otorgarán préstamos a individuos / compañías que tengan un historial probado de éxito. Además, los inversionistas calificados aún deben presentar un caso sólido a sus socios de capital en cuanto a por qué un acuerdo específico tiene sentido económico.
  • Los derechos nunca son fáciles. Los derechos, también conocidos como las aprobaciones de las agencias gubernamentales requeridas para construir en la propiedad, nunca son fáciles de obtener. Si bien algunas jurisdicciones son más difíciles que otras, en esta era moderna y en mi experiencia, en cada comunidad existe una agencia gubernamental, un vecino y / u otro grupo de interés especial que no desea un nuevo desarrollo en su comunidad o requiere una mitigación significativa para Cualquier impacto ambiental (por ejemplo, contaminación, tráfico, luces, servicios públicos). Normalmente, mediante la mitigación, la comunidad requerirá la construcción de infraestructura (por ejemplo, carreteras, escuelas, plantas de tratamiento de agua) o el pago de tarifas. Tener los derechos adecuados, puede ser la diferencia en el valor del terreno de $ 100 por acre a $ 1,000,000 por acre. Incluso tener los derechos que permiten el desarrollo del uso más alto y mejor de la propiedad, digamos que los rascacielos residenciales, podría no tener sentido si se requiere pagar una tarifa de mitigación de $ 500,000 por unidad.

Francamente, la construcción vertical de un proyecto es la parte más fácil del desarrollo de la propiedad. Pasar a la fase de construcción del proyecto significa tener una hoja de ruta (también conocida como planos de construcción) que ha sido revisada por, como mínimo, tres grupos independientes (el arquitecto, el contratista general / desarrollador, el gobierno).

Los factores mencionados anteriormente no tienen una hoja de ruta y a menudo están completamente fuera del control del desarrollador. Pero, si de alguna manera las estrellas se alinean y un desarrollo dado supera con éxito al mercado, es capaz de obtener financiamiento y obtener derechos, los rendimientos podrían ser masivos.